物業(yè)公司不應承擔自來水收費差額等額外義務
　　一、案情概況：
　　大連弘達房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（以下稱弘達公司）自1998年11月負責管理中山區(qū)竹青街12號3棟樓，并代大連市自來水集團公司（以下稱自來水集團）向該區(qū)域的全體業(yè)主收取水費。該小區(qū)安裝了一塊總水表，小區(qū)業(yè)主則分別安裝了分戶水表，總水表與分戶水表的指針數(shù)存在差異，自來水集團按照總水表計算水費，弘達公司則一直根據(jù)分戶水表的指針數(shù)向小區(qū)業(yè)主收取水費，并將代收水費轉(zhuǎn)交給自來水集團。從1998年11月到2007年10月，總水表與分戶水表形成的水費差額大約為70余萬元，自來水集團認為70余萬元的水費差額應當由弘達公司承擔，弘達公司認為不應當由其承擔而拒絕支付。2008年1月，自來水集團向法院提起訴訟，要求弘達公司承擔上述消費差額，法院經(jīng)審理后，認自來水集團與弘達公司不存在供用水合同關(guān)系，依法判決駁回了自來水集團的訴訟請求。
　　二、律師點評
　　一、人民法院判決物業(yè)服務企業(yè)不承擔自來水差額費用是正確的。結(jié)合該案的實際情況分析如下：
　　1. 弘達公司與自來水集團之間不存在供用水合同關(guān)系，弘達公司沒有交納水費的合同義務。
　　根據(jù)《合同法》第十章中關(guān)于供用電、水、氣、熱力合同的規(guī)定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水費的合同。結(jié)合該案實際情況可以認定，自來水集團與小區(qū)業(yè)主之間存在供用水合同關(guān)系，自來水集團是供水人，小區(qū)業(yè)主是用水人。自來水集團與小區(qū)業(yè)主之間存在供用水的法律關(guān)系，雙方應當按照國家規(guī)定及合同約定履行各自的義務，具體到該案中，自來水集團應當及時履行供水義務，小區(qū)業(yè)主應當及時履行交納水費的義務。如果自來水集團認為存在拖欠水費情形，也應當向用水人催要，顯然，這里的用水人是小區(qū)業(yè)主，而不應當是弘達公司。雖然，該案中存在弘達公司為自來水集團向小區(qū)業(yè)主代收水費的事實，但并不代表弘達公司是實際用水人，更不能因此改變小區(qū)業(yè)主是實際用水人的法律事實。同時，《物業(yè)管理條例》也明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用?？梢姡^(qū)業(yè)主才是交納水費的義務人，而弘達公司作為小區(qū)的物業(yè)服務提供者，并非用水人，當然也就不存在交納水費的義務，因此，自來水集團主張弘達公司拖欠水費就更無從談起了。
　　2. 弘達公司對于自來水的自然損耗沒有過錯，不應承擔交費責任。
　　該案中，小區(qū)總水表與業(yè)主分戶水表的用水量存在差異，實際是供水過程中發(fā)生的自然損耗。弘達公司作為小區(qū)物業(yè)服力提供者，主要負責對小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，以及維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，而對于自來水輸送過程中發(fā)生的自然損耗并不過錯，因此，也就不應承擔任何責任，所以，自來水集團要求弘達公司承擔由于自然損耗而產(chǎn)生的水費差額，是沒有法律依據(jù)的。
　　3、自來水集團在履行供水義務過程中，因自然損耗造成的損失應自行承擔。
　　根據(jù)合同法的規(guī)定，在雙方?jīng)]能約定或者約定不明確的情況下，供水設(shè)施的產(chǎn)權(quán)分界處（大連市規(guī)定為建筑物墻外1.5米處）就是合同的履行地點，換言之，自來水集團應當將自來水供至建筑物1.5米處時方認定其履行了供水義務。小區(qū)業(yè)主作為用水人則應當在自來水集團履行了供水義務后，才有交納水費的義務。根據(jù)我國合同法的一般理念以及供水合同的特點，供水人在履行供水義務之前，自來水的任何損失包括自然損耗理應由供水人自行承擔，當供水人履行供水義務后，用水人履行交費義務，并享有用水的權(quán)利。但顯而易見的是，無論供水義務履行前后，弘達公司都不是供用水合同的當事人，對于合同項下的自來水既沒有使用的權(quán)利，也不存在交費的義務。
　　綜上，自來水集團向弘達公司主張水費，既無合同依據(jù)，也無法律上的依據(jù)。因此，法院在準確認定該案的法律關(guān)系后，正確適用法律，判決駁回了原告的訴訟請求。
　　二、物業(yè)服務企業(yè)在代收水費等相關(guān)費用中的權(quán)利和義務
　　1. 物業(yè)服務企業(yè)在代收水費等相關(guān)費用過程中的權(quán)利。
　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！蔽飿I(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡遇有自來水公司等公用事業(yè)企業(yè)要求代收費用時，有權(quán)依法告知供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等費用應向業(yè)主直接收取，不應向物業(yè)公司收取。如果請物業(yè)服務企業(yè)代收費用，應簽訂委托代理協(xié)議，約定雙方的權(quán)利義務。
　　2. 物業(yè)服務企業(yè)在代收水費等相關(guān)費用過程中的義務。
　　物業(yè)服務企業(yè)在同意為自來水公司等公用事業(yè)代收費用時，就應按照委托代理協(xié)議的約定，認真履行代收費用的義務。作為代理人，應該對委托人負責，出現(xiàn)業(yè)主拒繳費用或少繳費用時，應及時告知自來水公司等委托人，以便這些公用事業(yè)企業(yè)及時維護其合法權(quán)益。當然，如果在委托代理協(xié)議中還約定有其他合同義務，物業(yè)服務企業(yè)也應依法履行。
　　三、法律建議
　　建議一：物業(yè)服務企業(yè)在同意為自來水公司等公用事業(yè)企業(yè)代收費用時，可以要求與其簽訂書面的委托代理協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應注意在協(xié)議中按照合同法的有關(guān)規(guī)定，對雙方具體的權(quán)利和義務條款進行詳細和明確的約定。物業(yè)服務企業(yè)可以要求這些公用事業(yè)企業(yè)給付一定的委托代理費用，用以支付代收消費等費用的勞動報酬和管理費用。另外，雙方也可以探討按照統(tǒng)一規(guī)定的收費標準、總額度包干、足額收取費用后給予獎勵等委托管理和經(jīng)營的方式進行合作。
　　建議二：物業(yè)服務企業(yè)在與相關(guān)公用事業(yè)企業(yè)簽訂委托代理協(xié)議時，對于對方提供的協(xié)議文本應認真審查，對于自己不應承擔的合同義務或無力履行的合同義務避免寫在協(xié)議中，防止日后產(chǎn)生糾紛。同時，積極適用物業(yè)管理領(lǐng)域的法律規(guī)定，最大限度的維護自己的合法權(quán)益。